Chuyển nhượng dự án: Nhu cầu lớn nhưng phức tạp và mất thời gian

Khó khăn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá: “Nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp nhưng theo các quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn”.

Theo số liệu từ HoREA, trong 10 tháng đầu năm 2018 mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách Nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị “đắp chiếu, trùm mền”, là “hàng dự án tồn kho”, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cần phải bổ sung Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu đã quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản vào Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để tạo sự thông thoáng trong hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất.

“Về bản chất, hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường, không dẫn đến yếu tố trục lợi” – ông Châu đánh giá.

Rất cần những giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong việc chuyển nhượng dự án.

Hướng đi mới, khách hàng có rủi ro?

Việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian nên các doanh nghiệp chọn hình thức “hợp đồng hợp tác”. Trong đó, doanh nghiệp mới sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án. Đây thường được gọi là nhà phát triển dự án.

Nhiều dự án ở vị trí đắc địa, đã có pháp lý đầy đủ hoặc thiếu một số phần, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, dự án “chết lâm sàng”, các nhà phát triển dự án có kinh nghiệm và tiềm lực sẽ “nhảy vào” thâu tóm và triển khai.

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, không thể phủ nhận việc triển khai dự án theo mô hình nhà phát triển dự án có nhiều ưu điểm, giúp nhiều người mua nhà từ chỗ mất tiền, nay được nhận nhà.

Bản chất là “hợp đồng hợp tác” hoặc “mượn danh thương hiệu”, nhưng khi xưng danh “đơn vị phát triển dự án” đã làm cho hầu hết người mua nhầm lẫn, tưởng rằng đây là chủ đầu tư mới của dự án. Trên thực tế, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án.

Để tránh các rủi ro, theo luật sư Trần Đức Phượng, khách hàng phải xem xét cẩn thận trước khi ký hợp đồng mua bán. Cụ thể, rủi ro có thể xảy ra khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với đơn vị phát triển dự án vì hiểu nhầm đây là chủ đầu tư mới của dự án. Trong khi chủ đầu tư dự án thực sự là bên có vai trò pháp lý tại dự án.

Trong một số trường hợp, với những đơn vị phát triển dự án chỉ chú trọng bán được hàng và thu tiền, còn khi xảy ra tranh chấp với khách hàng, họ dễ dàng rũ bỏ trách nhiệm và đẩy nó qua chủ đầu tư.

Chẳng hạn, trong hợp đồng có điều khoản chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị phạt lãi, nhưng có dự án chậm cả năm trời, đơn vị phát triển vẫn yêu cầu khách phải thanh toán hết tiền mới cho nhận nhà, còn phần chịu lãi phạt chậm bàn giao, đơn vị này chỉ khách hàng đến chủ đầu tư.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư chỉ còn tồn tại cái tên và trên thực tế không có thực quyền tại dự án nên khách hàng khó mà đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình, dù có kiện ra tòa.

“Để bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, phải xác định rõ vai trò đơn vị phát triển dự án như một bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong dự án” – ông Phương chia sẻ.

Nguyên Vũ