Bức tranh bất động sản năm 2019

Ông Nguyễn Trần Nam: Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

2 vướng mắc lớn nhất là nguồn vốn và nguồn cung

Trước hết là nguồn vốn cho thị trường. Ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng, từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, đến các dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài.

Trong khi đó, tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư phát triển dự án của các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào ngân hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019, các doanh nghiệp sẽ đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản.

Khó khăn thứ 2 là điểm nghẽn về nguồn cung. Hiện nay Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm mục đích làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian vừa qua.

Công cuộc phòng chống tham nhũng rất được dư luận xã hội và quần chúng nhân dân đồng tình. Tuy nhiên, nó cũng khiến xuất hiện điều không mong muốn với thị trường địa ốc là trong trung hạn sẽ làm giảm đáng kể số dự án và ảnh hưởng tới nguồn cung.

Thực tế, trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ “vừa làm vừa nghe ngóng” hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu: Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ thiếu hụt

Tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số tăng cao dẫn đến nhu cầu nhà ở rất lớn. Mặt khác, tiềm năng lớn của thị trường bất động sản phía Nam nhìn vào chiến lược phát triển đô thị với nhiều chương trình lớn; chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; đề án xây dựng đô thị thông minh và đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía đông TP.HCM; kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016-2020; kế hoạch triển khai thực hiện các dự án khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị… đều là những yếu tố tiềm năng định hướng sự phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản trong ngắn hạn là tình trạng khi cung bất động sản vẫn không khớp được với nhu cầu của thị trường. Nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh.

Các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền, đồng thời cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản.

Ông Trần Khánh Quang: Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa

Bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng trọng chất hơn lượng

Giá căn hộ 25-30 triệu đồng/m2 tức khoảng 1,5 tỷ đồng/căn sẽ giao dịch nhiều. Chủ trương hạn chế nguồn cung căn hộ tại khu vực trung tâm thành phố nên bất động sản đất nền vùng ven lại là sự lựa chọn.

Môi trường kinh doanh ổn định sẽ tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài và lượng khách du lịch tăng trưởng 2018 là 22% – một tín hiệu tốt cho bất động sản du lịch.

Các công ty và cá nhân người nước ngoài trong khu vực lân cận vẫn yêu thích và tăng mạnh đầu tư vì bất động sản Việt Nam vẫn được xem là thị trường tiềm năng trong 3-5 năm tới. Phú Quốc sẽ nóng trở lại vào quý 2 khi giá đất các tỉnh hiện nay đạt giá khá cao. Nguồn cung thứ cấp căn hộ bàn giao số lượng lớn sẽ làm thay đổi thị trường cho thuê. Condotel sẽ vất vả nhiều khi hàng loạt dự án 2019 đưa vào khai thác với cam kết lợi nhuận phải trả cho khách hàng. Đa số các chủ đầu tư không chuyên về ngành du lịch lại đầu tư condotel khách sạn. Tín dụng bất động sản bị siết mạnh và ngân hàng sẽ ưu tiên cho sản xuất kinh doanh. Lãi suất cho vay bất động sản 2018 đã tăng 0,5%, dự báo 2019 tiếp tục tăng 0,5-1% .

Bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng trong năm 2019 và chú trọng chất hơn lượng và tốc độ chậm hơn khoảng 10-12%. Người mua và nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn bất động sản thích hợp nhất cho mình và phải nắm rõ yếu tố đến khi nào dự án sẽ có dân về ở. Pháp lý phải đặt ưu tiên lên hàng đầu.

Ông Sử Ngọc Khương: Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài gia nhập

Năm 2017 và năm 2018 có sự tham gia khá mạnh mẽ của các nhà đầu từ đến từ Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc), Nhật Bản, Hàn Quốc… trong khi những năm trước họ chỉ đến thăm dò, tìm kiếm cơ hội phát triển tại nước ta.

Nhìn vào hoạt động đầu tư FDI tại thị trường bất động sản Việt Nam sôi động với quy mô các dự án từ lớn đến nhỏ chính là một minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và một chu kỳ phát triển mới bền vững của thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, tiềm năng cao, thì kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư thế giới nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định.

Bên cạnh đó, các yếu tố về chính sách và pháp lý cũng hỗ trợ rất nhiều trong việc nâng tầm Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư. Trong năm 2019 và thời gian tới, họ sẽ còn tiếp tục lên kế hoạch và chiến lược đầu tư lâu dài để củng cố vị thế và tối đa hóa giá trị cho mình tại thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các hoạt động đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp bằng các hình thức mua bán sáp nhập (M&A).

 Nguyên Vũ